شراء وتجديد القديم condos في شيانغ ماي

While new luxury condo developments compete to out price each other in Chiang Mai, a small group of shrewd ‘redevelopers’ have been snapping up the abundant older units, redecorating them and making some lucrative gains.

على الرغم من تطوير وتنمية طموحة ومستمرة في جميع أنحاء المدينة ، لا يزال هناك عدد كبير من التحركات المشبوهة في معظمها خالية من المجمعات السكنية. وهي تركة من '97السابقة عندما حمى البناء تحطم. وحتى في ضواحي ستجد نتمه قذائف سخيفة في أكثر المواقع ؛ غير المفهوم من مشاريع مفرطة في الطموح والخبرة المطورين. هذه ييسوريس وقد أشار إلى ذلك أحد الممتلكات المحلية المستشار 'أشباح الأزمة الآسيوية' ، وخير دليل على أنهم من دون رادع ، وكثيرا ما تكون محيرة في بناء التنمية ويمضي في شيانغ ماي الى حد كبير وغير منظم لسوق العقارات.

ولكن لماذا ، حين واثق من ذلك القطاع في الوقت الحاضر ، ليست في هذه المباني القديمة محتل؟ هذه هي المعضلة المحيرة التي القليلة الوكلاء المحليين يمكن أن تقدم ملموس الجواب. في حالات كثيرة إدارة أفلست بعد '97والمباني لا تزال تحت ملكية البنك. ومع ذلك لا يتم تحويل هذه الأسهم الى الحقيقية. وكثير منهم ارتفعت في موجة من التنمية في أوائل التسعينات عندما بدأت أول شيانغ ماي الخارجة من ركود الزراعية الى مركز سياحي. وتوقعات الكثير من الفقراء يعني فشل بيع في سوق غمرتها المياه بسرعة. في بعض الحالات لم المطورين بما فيه الكفاية لرفع رأس المال من خلال المبيعات الأولية واعلان افلاسها ، ومنذ ذلك الوقت صيانة المباني قد انقضت. ولكن في هذه المباني وعادة ما تذهب للمساومة وعلى الرغم من أن العديد منهم تأتي القذائف التي لم تكتمل ، فإن إمكانية لتزيين بها وتأجيرها أو بيعها في الأرباح لا يزال جيدا. دليل الملكية الفكرية في شيانغ ماي

برج Galae تونغ هو أحد الأمثلة على ذلك. انها تقع في أسفل الطريق جمعية الكوكلوكس تشان ، خمس دقائق من ليلة في السوق ، ولكن بعيدا عن ضجيج المركز السياحي. هذا هو 15 طوابق من 80 في المائة فارغة وعلى الرغم من وقوعها في ملحوظا الإهمال ، لديها عدد محدود من السكان الذين يتمتعون الذي لا يهزم ، بالقرب من 180 درجة ، وجهات النظر من زاوية الغرف العلوية التي تتباهى تجتاح الشرفات.

"وكثير من هذه مملوكة من قبل البنوك ، وعدم مواكبة والصيانة" ، ويقول ناي Youngfellow الذي نشطت الاعمال في ترميم والقذائف وتأجيرها أو بيعها. "الشعب التايلاندى ، فهم لا يفهمون عن الملكية المشتركة في condos وعدم دفع الرسوم المشتركة.

وقال "عندما لا يبدو بناء الذكية بعد الآن لا أحد يرغب في التحرك ، ولكن بعض أجنبي فلا مانع". جنبا إلى جنب مع زوجها الراحل مايكل ، محامي متقاعد من الولايات المتحدة ، فقد تم تدريجيا إدخال الكثير من هذه الشقق الرجوع إلى السوق من خلال أعمالهم ، Property4rentonline.com. وهي عادة في شراء 10000 باهت للمتر المربع الواحد والاستثمار 500000 باهت في نوعية وتركيبات وتجهيزات ، ثم مع بيع 30 في المائة من أرباح أقل من ستة أشهر في وقت لاحق. استئجار أخرى. وفي بعض الحالات يتم بيع الوحدات قبل مقاولين من الباطن حتى الانتهاء.

الحصول على وظيفة هو تحد حاسم ، ويمكن أن يكون متعة ممارسة أو كابوس. المدينة يخدم صناعة البناء مع الحلفاء والخدمات ، والموردين ، وبناة متاحة بوفرة. تزيين وتكاليف البناء ارخص كثيرا من الجنوب ومجموعة من مواد مثيرة للإعجاب -- المنتجة محليا من خشب الساج الأرضيات لالرقائق المستوردة. سواء كنت مؤيدا الجرانيت والرخام والبلاط الفاخر أو ثمة اختيار الألوان والمواد التي تباع في العديد من الموردين في جميع أنحاء المدينة ، وكثير منهم من السوبر التي تقع على الطرق السريعة والطرق هانغ دونغ فيها مشاريع الإسكان بشكل عام.

لتكملة HomePro الشعبية في مركز كارفور مجمع ضخم جديد مخزن البيت أوشك على الانتهاء من الجزء الجنوبي من الطريق الدائري الأول. هذا هو حيث ستجد الخاص بك Grohe الصنابير والحمامات ومنتجع صحي فاخر. ولكن يمكن الاعتماد عليها ، وإيجاد نوعية البناء هو التحدي الحقيقي. وهناك عدد قليل من الأماكن لهذه الشركات للإعلان عن غير اللغة المحلية التايلاندية الرئيسية دليل المشتري ، وكثير من الأجانب من الاعتماد على كلمة في الفم أو غيرها من التوصيات التي زينت. التعامل مع شركات البناء يمكن أن يكون حقل من الألغام ، وخصوصا عندما يتعلق الأمر الكامنة نوعية الأداء الوظيفي والعملي.

انخفاض خطر الجواب على لجنة واحدة من تركيب المطابخ ، على سبيل المثال ، التي هي معروضة في هذه المتاجر الوطن. ثم هناك تقديم. شيانغ ماي وربما يكون أفضل مكان في البلاد لمصدر في متناول خشب الساج والأثاث ، والتحف الفنية والديكور ، وسوف يكون في حيرة في اختيار Baan Tawai الحرفيين 'في قرية قريبة هانغ دونغ. الحية في شيانغ ماي

محلي واحد للتطوير ، الذي طلب عدم الكشف عن اسمه ، قد تفريغها أكثر من ست وحدات من هذا القبيل للأجانب خلال العامين الماضيين. العديد من هؤلاء في الاستفتاء الشعبي على سفح التل 4 عرقلة Huay Kaew الطريق وكانوا يعيشون فيها في السابق مطلقا مع العين الخارجية الأذواق والكثير من الخبرة في تركيب وتجديد ، وتطوير وسيم جعلت تحقيق الأرباح من خلال دور 'إعادة مطور' . له جميعا المشترين الأجانب. فهي ليست التفاصيل عن التفاصيل التي من شأنها التايلاندية المشترين من التزايد السريع ، مثل الأمن ، وهيبة ، ومداخل كبرى للمجتمع يشعر عامة. كل من هذه الوحدات كانت مزودة بذكاء العملية الكماليات ونناشد أجنبي الأفضليات. المكاسب التي يمكن أن تكون مربحة ، ولكن ما دون المعرفة المحلية من المقاولين والموردين قد يكون عرضة للتجاوز في الوقت والمال الميزانيات.

جون ساتكليف هي واحدة من هذه صاحب إحدى أفخم شقة في المبنى غير مرغوب فيه. condo له في بناء المدينة التي اعرض قليلا مؤرخة ماسة المهملة ولكن رئيس ويتمتع الموقع بين تشانغ موى وThapae الطرق. اشترى شقة المحلية من أجل إعادة مطور 1.6m باهت ، واثقة من أن زين تشبه أرضيات من الرخام ، ومطبخ وزارة الدفاع بين الاشتراكات وأنيقة مزودة خشب الساج الأثاث تناشد أجنبي. الآن الإيجارات بها 18000 باهت لمدة شهر لجزء من الوقت شيانغ ماي المقيمين يريد الأسلوب والراحة.

وقال "هناك دائما ما يكون هناك تدفقا مطردا من الاجانب القادمين الى المدينة الذين يعتقدون ان لا شيء في اسقاط 15k على شقة ، وعلم أنه يمكنك استئجار منزل في مجموعها لذلك" ، وتقول ساتكليف. "وكثير من هؤلاء المستأجرين تأتي وتذهب كثيرا ، فإنها تحتاج إلى شيء أنيقة ، مريحة وسهلة للحصول على".

شركة أخرى شهدت فرصة في الديكور وتأثيث وحدات فارغة DomiDuca آسيا التي اشترت أكثر من 60 في الاستوديو condos بالمثل 'هادئ' ريفرسايد مبنى بجوار شيراتون. انها تشاطر نفس العلامة التجارية لوبي صالة فارغة ، ولكن هذه لطيف وعين وحدات في متناول الكثير من condos جديدة لتصل في حدود المدينة. وهي تتباهى بالتساوي الداخلية الفاخرة وإنما تعاني من وصمة في مبنى لا المرموقة جدا. استثمارا قد يبدو خطر ولكن ، كما أشار وكيل المبيعات ، هناك امدادات مطردة من الاجانب القادمين الى المدينة الذين لا يبحثون عن يتوهم مجموعات الضغط ، ومن وجهات نظر والخصوصية التي يجدونها جذابة. وتظهر على وحدة زينت في حديثة الطراز ، وكان رائعا ونظرا لانقطاع الجبال على الجانب الشرقي من وادي بينغ. وتقع خمس دقائق فقط عن طريق الدراجة إلى وسط المدينة ، ويتمتع هذا المبنى كل من الراحة والخصوصية.

ولكن ليس كل المباني محظوظا بما فيه الكفاية لاستقبال جديدة للحياة. زنبق الوادي 10 طابقا هو معروف جيدا لمنع الأجانب في ضاحية Khian تشان المورقة عند سفح الجبل. ويشاع أن المبنى قد أشباح -- وسيلة مؤكدة لانها فارغة من السكان التايلاندية -- ولكن هذا مثال آخر للبناء عنها. قد تبدو قيما على الميزانية العمومية للبنك الأصول ، ولكن في واقع الأمر له قيمة حقيقية للفقراء. لقد كان خاليا لأكثر من 10 سنوات فقط من أي وقت مضى ، واحتلت لفترة تقل عن سنتين.

لا شيء بين بين فإن أقل ، بحجة المحافظة ، بما فيها حوض سباحة وملعب تنس. مثل برج Galae تونغ فقد الكثير من الامكانيات مع الاجانب اذا كان كبير ثقة المستثمرين في الحصول عليها ، ولكن ذلك يعتمد على رغبة البنك العائد على سعر الطلب. وقال وكيل محلي مرتين إنشاء التعامل مع المشترين الأجانب ولكن قد انخفض من خلال بيع على حد سواء في مناسبات غير محددة بسبب تغييرات في آخر دقيقة من قبل المالك. عرض جديدة على ما يبدو قيد التفاوض.

"المحلية لصالح المستهلكين ويبدو أن وحدات جديدة والمشاريع" Amporn Changsao تقترح ، وهو freelancing الوكيل "، العديد من القطع القديمة التي condo سوء إدارة وصيانة". ومن الواضح أن هذه المباني تجد نفسها محشورة في الاعلى والمتوسطة في السوق. دون موقع مركزي هي مخاطرة كبيرة بالنسبة للمستثمرين ، في حين أن التايلانديين قد المحلية كثيرا اختيار جديدة ، إضافة إلى المباني والمنازل التي يسكنها المشاريع. والنتيجة النهائية هي مدينة أكثر المبانى المرتفعة أكثر مما تحتاج حقا. من الناحية النظرية ، وهذا يعني أن هناك زيادة في العرض حتى الآن الكثير من هذه الشقق على ضرورة رفع مستوى الفائض الأولى قبل أن يتمكنوا من دخول السوق بنجاح.

ولكن ، إذا كنت تفكر في شراء بعض من هذه ويأمل بعض من المدخلات المحلية وسماسرة العقارات في فعل ذلك قد يكون الإحباط. واحدة من العقبات الرئيسية التي قد تكون نقطة المختصة المحلية وايجاد وسيط لاستئجار ذلك. بيتر Coeshott ، الذي استثمرت في شيانغ ماي ، فضلا عن مواقع أخرى في تايلاند اقل تفاؤلا قليلا عن تشيانغ ماي ممتلكات البنية التحتية. "ها هو لمطاردة من الصعب إلى حد ما لائقة سمسار العقارات ، هناك عدد قليل من المحليين السابقين قصير مع اعلانات المجلات من العقارات لكنها ليست مفيدة. في باتايا هناك الأحمال. شيانغ ماي بالطبع ليست كاملة من الشركات متعددة الجنسيات التي تقدم لموظفيها بدلات سكن سخية. هناك مجتمع صغير من العمال المتعاقدين اليابانية هنا ولكن هذا حول هذا الموضوع. "ويشير إلى أن مستوى التطور في شيانغ ماي السوق العقارية لديها طريق طويل قبل مطابقة التوقعات أو مجموعة في باتايا بوكيت.

وقال "لا توجد لائقة condo's كنت تعيش في على الإطلاق في شيانغ ماي ، يبدو كل شيء الآن اليابانية التي تستهدف العاملين في هذه المدينة. "انها ليست مستقرة في السوق ، لا توجد ضمانات أو المناطق التي تشكل الرهان على يقين". ويشير الى المدينة نفسها على أنها سبب للسخرية ". شيانغ ماي أنها بحاجة إلى تحسين البنية التحتية للبلاد وتسوية النقل العام والحصول على المنظمة قبل أن تتمكن من أن تكون جذابة لسوق العقارات." يقول.

Condo الملاك ينبغي الحذر أن نلاحظ أن الاشخاص الذين يتخذون شيانغ ماي وطنا دائما لهم قريبا من الخروج إلى الضواحي حيث الحصول على أفضل قيمة. بالنسبة للكثيرين ، على أنها من أسباب اختيارهم شيانغ ماي. في نهاية المطاف أفضل الصفقات في المنازل ، ويمكنك استئجار منزل لائق الحجم مع حديقة كبيرة لأقل من condo في المدينة. ألف شقة فاخرة 60m2 المزدحمة في وسط المدينة للإيجارات بنفس السعر ثلاث غرف نوم على نصف راى الأرض في غضون 10 الى 15 دقيقة بالسيارة من المركز. المدينة ليست مثل غيرها من الممتلكات النقاط الساخنة في تايلاند حيث القرب من الشاطئ أو في اتفاقية التنوع البيولوجي ضروري لالمستأجرين. فقط لجزء من الوقت شيانغ ماي المقيمين الذين ليست لديها مصلحة في maintainance منصة عالية ومن المحتمل أن تكون مهتمة باعادة condo المتقدمة. لحسن الحظ ، يبدو أن هناك دفق مستمر من وصوله الى تشيانج ماى.